아파트 분양. 반드시 알아야 할 이야기

아파트를 짓기도 전에 판다고? : 선분양제 이야기

우리나라의 아파트 분양 제도와 관련해서 정말 이상한 것은 바로 '선분양제'입니다.

아파트를 짓기도 전에 팔고, 집값을 다 받은 뒤에 구매자에게 아파트를 넘겨주는 방식입니다. 아파트를 다 지은 후에 판매하는 '후분양제'도 있간 합니다.

아파트가 아닌 다른 상품의 구매는 대개 후분양제 방식으로 이뤄집니다.

 이미 만들어져 있는 물건을 사는 것이죠. 심지어 할부로 결제할 때조차 물건을 받은 다음 돈을 나눠 냅니다. 상품 가격 중 일부 금액을 예약금으로 걸어 놓고 제품을 받은 뒤 잔액을 지불하거나 펀딩으로 돈을 모아 제품을 나중에 받는 경우도 있긴 하지만 대부분 소액으로 이루어집니다. 

실물을 볼 수 없는 물건에 수억이나 되는 돈을 지불한다니, 언뜻 들으면 사기나 다름없습니다. ( 모델하우스가 있기는 하지만 갭차이가 있습니다) 하지만 우리나라 사람들은 아직 존재하지도 않는 콘크리트 건물에 수억 원의 돈을 기꺼이 지불하는데도 이상하다고 생각하지 않습니다.

선분양제와 후분양제의 장단점은 각각 분명합니다. 현재 선분양제가 일반화되어 있는데 갑자기 후분양제로 바꾼다면 엄청난 사회적 비용이 발생합니다. 그중에서도 건설사가 문제구요. 

보통 건설사들은 아파트를 지을 때 선분양을 진행해 건축비를 충당합니다. 그런데 후분양제를 실시하면 아파트를 짓는 수년동안 발생하는 건축비를 건설사가 모두 부담해야 합니다. 그렇게 되면 건설사는 아파트를 짓는 것을  꺼리게 될 것이고, 결국 사람들의 주거 공간이 부족해집니다. 아파트를 다 지어놨는데 분양이 되지 않을 경우에는 문제가 더 커집니다.

건설사가 망하는 것은 물론이고 건설사에게 건축비를 대출해준 은행이나 금융기관도 피해를 입는 셈이죠.

하지만 선분양제도 좋기만 한 것은 아닙니다. 분양이 입주로 이어지지 않으면 다 지어놓은 아파트가 텅텅 비기도 하고, 분양 당시 건설사가 말했던 것과 아파트가 다르게 지어지는 바람에 소송이 벌어지기도 합니다.

또한 아파트가 부실하거나 내부시공 불량, 누수들의 문제가 발생하면 입주민들의 피해로 고스란히 돌아오니 이런 부분에서는 에로사항이 존재합니다.

청약 전에 꼼꼼히 확인하세요 : 특공

'특공'이란 '특별공급의' 줄임말로 보통 청약 관련 온라인 카페등에서 자주 사용됩니다. 청약 단계에서 분양은 일반 공급과 특별 공급으로 나뉘는데, 특별 공급은 전체 분양 물량 중 특정 조건에 해당하는 사람들에게 혜택을 주는 것입니다. 신혼부부나 무주택 다자녀가구 등이 특별 공급 대상자에 속합니다.

 기준이 매우 까다롭지만 특공 대상자로 선정되기만 한다면 일반 공급 대상자에 비해 분양 당첨 확률이 매우 높아집니다. 그래서 특공을 향한 경쟁은 무척 치열합니다.

너무나 많은 사람들이 특공에 몰리면 정부는 자격 기준을 강화합니다. 

그 과정에서 기준 자체가 비현실적으로 설정되는 일도 비일비재하구요. 예를 들어 볼까요?

신혼부부에게 특별 공급을 한다는 아파트 분양가는 매우 높은데 대출을 받기는 쉽지 않은 지역(서울 경기권)일 경우, 대출을 많이 받지 않아도 될 만큼의 자산이 있는 신혼부부만 신청할 수 있습니다.

사회적 약자를 배려하기 위한 제도인데 신청 자격을 얻으려면 금수저여만 하니 말도 안되는 그들만의 정책이죠.

시세 차익을 노리는 사람들 : 프리미엄

'프리미엄'은 더 좋은 것을 가리킬 때 쓰는 단어입니다. 당연히 프리미엄이 붙은 상품이 더 비싸겠죠. 뭐 경제학에서 나오는 단어로 액면가나 계약금 이상으로 얻는 할증금을 의미하고, 아파트 시장에서는 분양가와 판매가의 차이에서 발생하는 이득을 의미합니다. 

일반적으로 분양가는 주변 시세보다 좀 더 낮게 책정됩니다. 분양에 실패한 아파트들을 살펴보면 분양가가 시세보다 너무 높게 정해진 사례가 많습니다. 정부가 나서서 분양가 상한제를 실시해 분양가를 조정하기도 합니다.

분양가가 낮을수록, 주변 시세와 차이가 클수록 그 아파트를 분양받은 사람은 확정적인 수익원을 가지게 됩니다. 분양 후 아파트값이 주변 시세를 따라가는 것 까지 정부가 관리할 수 없기 때문입니다. 

인기가 많은 아파트 분양 현장에 가면 부동산 중개업소들이 연락처를 나눠주며 "피가 5천붙은 집이에요" 라고 말하는 것을 볼 수 있습니다.

이 말은 '이 아파트의 집값은 분양가보다 5천이 더 오를 것이다' 라는 말과 같습니다. 그러니 분양받은 다음 바로 팔아 프리미엄만 챙기고 싶은 사람은 연락을 달라는 겁니다.

 분양 후 잔금을 치르지 않고 중간에 다른 사람에게 분양권을 넘기는 것을 '분양권 전매' 라고 합니다 지금은 규제가 강화되어 분양권 전매가 쉽지 않으나 부동산 중개업을 하시는 분들은 여전히 불법과 편법을 넘나들고 있습니다.

반대로, 분양 후 아파트값이 분양가보다 떨어지기도 합니다. 이때 차이 나는 금액을 마이너스 프리미엄, 줄여서 '마이너스 피' 라고 부릅니다.

만약 마이너스 피가 붙은 분양권을 들고있다면... 재미없겠죠?

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