아파트 청약. feat. 코로나 집값폭락설에 대해

아파트를 구매하는 방법 : 청약

신축 아파트, 다시 말해 새로 지은 아파트는 인기가 아주 많습니다. 

거주 공간으로서는 생활의 편의성이 뛰어나고, 투자 상품으로서는 환금성과 투자가치가 높기 때문입니다. 이 두 기능은 아파트의 가치를 평가하는 중요한 기준이므로, 둘 중 하나라도 부족하면 신축 아파트여도 인기가 다소 떨어집니다.

지방에 있는 최고급 새 아파트가 서울에 있는 오래된 아파트보다 가격이 높지 않은 것은 투자 상품으로서의 가치가 상대적으로 낮기 때문입니다.

신축 하파트를 판매할 때는 '분양한다.' 라고 말합니다. 뉴스를 보다가 '분양 정보'와 같은 단어가 들리면 새로 지은 아파트를 파는 것이라 이해하면 됩니다. 

분양 공고는 분양 관련 내용을 공개적으로 알리는 일이고, 분양 일정은 새 아파트의 판매를 시작하고 추첨한 뒤 분양 계약을 마무리하는 전체 기간을 가리킵니다.

그럼 분양 공고가 나왔을때 일정을 확인하고 돈을 내면 살 수 있는거 아닌가?

아닙니다. 한가지가 더 있어야하죠, 바로 자격입니다.

집을 사는데 자격이 왜 필요한 것인지 경제학적으로 생각을 해봅시다. 시장경제에서 상품의 가격이 수요와 공그베 따라 달라지는 것은 이미 여러 번 언급드렸었습니다. 

[경제] - 아파트 분양. 반드시 알아야 할 이야기

어떤 상품의 공급이 적을 수밖에 없다면 그 상품의 가격은 시장 원리에 따라 수요의 크기만큼 높아져야 합니다. 그럼 아파트 분양가가 수요의 크기에 맞춰 높아지도록 내버려두면 되는 것 아닌가요?

아닙니다. 분양가가 무제한으로 계속 높아진다면 그 금액을 지불할 능력이 있는 사람들만 아파트 분양에 참여할 수 있다는 문제가 발생합니다.

집이 있는 사람과 집이 없는 사람 중에서는 아무래도 집이 있는 사람이 더 부유할 가능성이 높습니다. 따라서 동일한 기준에서 경쟁할 경우 집이 없는 사람에게 돌아가는 기회가 줄어들게 됩니다. 

유주택자는 아파트를 또 분양받고 무주택자는 분양에서 탈락하는 일이 반복된다면 부익부 빈익빈이 심화되어 사회 전체가 불안정해집니다.

분양가를 지불할 수 없는 사람들은 이미 유리한 고지에 있는 사람들과 경쟁하는 것이 불공평하다고 말하며 이의를 제기할 것이구요.

분양 공고 ▶ 분양 일정 확인 ▶ 분양 자격 확인 ▶ 분양 신청 ▶ 추첨 ▶ 결과 발표 ▶ 계약 완료

자유 시장의 관점에서는 아파트를 구매할 때도 무한 경쟁이 이뤄지도록 놔둬야 할 것 같은데 자격을 평가하며 제한을 두는 것은 아파트가 '거주'를 위한 필수 공간이기 때문입니다. 

귀금속과 같은 희귀 상품들은 대부분 없어도 사는데 큰 불편이 없습니다. 그러나 집은 좀 다릅니다. 돈이 없다는 이유로 살 곳을 구할 수 없다면 이는 심각한 문제입니다. 집이 자산인 우리나라에서 '집이 없는 것'은 곧 불평등으로 이어질 수 있습니다.

시장 원리에 따른 부동산의 가격 인상을 특정 지역에만 적용하는 것은 어떨까요? 이 방법은 현실성이 떨어집니다. 예를 들어 서울의 집값이 오르기 시작하면 연쇄 작용이 일어나는 우리나라에서는 더욱 그렇습니다. 서울에서 수도권으로, 수도권에서 지방으로 이어져 결국 전국의 집값이 다 오릅니다. 

집을 사는 대신 월세나 전세를 내는 경우에도 마찬가지입니다. 집값이 오르면 세도 함께 오르기 때문에 서민의 주머니에서 나가야 하는 주거비는 점점 늘어납니다. 소득에서 주거비가 차지하는 비중이 늘어나니 가계는 다른 지출을 줄여야 하고, 결과적으로 경기가 침체됩니다. 

주거 공간을 유지할 수 없게 되면 사회 취약 계층도 급증합니다. 사회 전체가 폭풍 전야와 같이 위태로워지는 것이죠. 그래서 정부는 분양에  참여할 수 있는 자격을 정해둠으로써 집이 없는 사람들이 사회에서 밀려나지 않도록 안전장치를 마련해둔겁니다.

아파트는 매우 유용하고 검증된 투자 상품입니다. 가격이 좀 비싸긴 해도 노력해서 돈을 모은 사람들에게는 부의 확장 수단이 됩니다. 그런 아파트의 가격이 한없이 오른다면 아파트를 가지고 있지 못한 사람은 아무리 노력해도 부를 쌓을 수 없을 뿐더러 부의 불균형이 심화되기만 합니다.

그러니 지금 일각에서는 부동산 폭락론자( 혹은 비관론자) 들이 매체를 통해 집값 버블은 꺼진다고 하죠.

그래서 정부는 부의 확장 가능성을 어느 정도 보장하는 측면에서 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 제한해 기회를 최대한 공평하게 나눠 가질 수 있도록 합니다. 이것이 아파트 '청약' 제도입니다.

청역 제도란 일정한 자격을 갖춘 사람들에게 참여 기회를 주고, 참여한 사람들을 대상으로 공정한 추첨을 통해 자원(아파트) 를 배분하는 것을 의미합니다. '청약 통장' 이라는 말 들어 보셨죠? 은행에 가면 청약 통장 관련 상품을 늘 판매하고 있고, 사회초년생이 첫 번째로 챙겨야 할 금융 상품으로도 청약 통장을 자주 소개합니다. 

청약 제도가 바뀔 때마다 뉴스에서 중요하게 다뤄집니다.

그만큼 온 국민이 청약 제도에 큰 관심을 가지고 있습니다. 아이돌을 뽑는 예능 프로그램보다 청약 제도를 바라보는 시선들이 훨씬 뜨겁고, 걸려 있는 금액도 천문학적인 수준입니다.

그러니 청약의 경쟁률은 자연스럽게 뜨거울 수 밖에 없습니다.

요즘같이 코로나 바이러스로 시끄러운 지금 모든 나라의 경제활동이 멈춰서는 위기상황에서도 청약열기는 뜨겁습니다.

[부동산캘린더] 코로나19에도 분양 꾸준…인천 송도·부평 청약에 관심(연합뉴스)

사람은 누구나 주거의 욕구을 가지고 있습니다. 그러니 이 청약이라는 시스템은 소위 말하는 '로또보다 확률이 낮은 로또' 라고 이야기 할 수 있습니다. 한 예로 수원의  모 아파트는 무순위 청약에 6만8천명이 몰렸고

대구의 한 아파트는 최대 433:1의 경쟁률을 기록했습니다. 

물론  분양가가 서울과 비교했을때 낮아 경쟁률이 높다는 분석도 있지만 단순히 한 바이러스 사태가 청약을 막기에는 무리가 있다는 것이 제 생각입니다.

'청년 우대형 청약 통장' 가입 연령 만 19~34세로 확대' ( 뉴시스 )

또 바뀐 청약 제도... 무주택자에 초점( 경기일보)

청약 제도는 계속 바뀝니다. 소외되는 계층이 없도록 그때그때 혜택의 요건이나 범위 등을 계속 수정합니다. 위의 두 기사는 사회계층 중 두 집단이 더 기회를 얻을 수 있도록 청약 제도와 범위를 확장했다는 내용입니다. 첫 번째 기사 제목을 보면 만 19~34세에 해당되는 청년층을 위해 청약 통장 자격 수준이 확대되었음을 알 수 있습니다.

 이 기사를 보고 청약 제도에 주의를 기울여야 하는 사람은 만 19~34세의 청년 또는 그 나이대의 가족이 있는 사람입니다.

두 번째 기사에서 주목한 집단은 무주택자입니다. 집이 있는 사람도 또 다른 집을 가지고 싶어합니다. 부자는 항상 부를 늘리는 것에 집중하고, 대한민국에서 아파트는 돈을 불리기에 아주 좋은 상품입니다. 특히 부동산으로 짭짤한 수익을 얻어본 사람은 신축 아파트의 가치를 더욱 잘 알지요. 더욱이 집이 있는 사람은 자산가로 분류되어 집이 없는 사람보다 더 많은 투자 자금을 구할 수 있습니다.

 그래서 집이 없는 사람들에게 조금 더 기회가 돌아가도록 정부가 나서서 청약 제도를 수정한 것입니다.